在深圳市龍崗區(qū)吉華街道甘坑社區(qū)，建峰一項(xiàng)總投資約180億元、生活市更占地面積達(dá)31.2公頃的區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)城城市更新項(xiàng)目正在推進(jìn)，這不僅成為深圳近年來規(guī)模最大的秀峰新單城市更新工程之一，更被視為龍崗區(qū)“再造新龍崗”戰(zhàn)略的工業(yè)核心載體。秀峰工業(yè)城片區(qū)城市更新單元項(xiàng)目以拆除重建為路徑，城片日韓精品一區(qū)二區(qū)三區(qū)豐艷整合秀峰工業(yè)城、元項(xiàng)同富裕工業(yè)城等老舊工業(yè)區(qū)，建峰規(guī)劃打造集新型產(chǎn)業(yè)、生活市更居住、區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)城商業(yè)與生態(tài)為一體的秀峰新單綜合城區(qū)，其規(guī)模與定位均體現(xiàn)了深圳在“雙區(qū)驅(qū)動”背景下對存量土地高效利用的工業(yè)探索。

一、城片項(xiàng)目背景與規(guī)劃定位

秀峰工業(yè)城片區(qū)始建于20世紀(jì)90年代，元項(xiàng)亞洲狼一區(qū)二區(qū)三區(qū)曾是建峰深圳早期工業(yè)化進(jìn)程中典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。隨著城市產(chǎn)業(yè)升級與空間資源緊約束，該區(qū)域面臨基礎(chǔ)設(shè)施老化、產(chǎn)業(yè)低效、環(huán)境品質(zhì)不足等問題。2020年12月，項(xiàng)目啟動更新意愿公示，2022年11月《單元計(jì)劃（草案）》通過審議，標(biāo)志著項(xiàng)目正式進(jìn)入實(shí)施階段。

從規(guī)劃定位看，該項(xiàng)目依托緊鄰甘坑地鐵站及華僑城客家小鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢，提出“新一代信息技術(shù)與數(shù)字文創(chuàng)旗艦”目標(biāo)?？臻g布局上，無碼一區(qū)二區(qū)三區(qū)天堂拆除范圍內(nèi)將保留35.4公頃工業(yè)區(qū)塊線，同時引入三類居住、二類居住及商業(yè)功能，形成“產(chǎn)城融合”的復(fù)合型社區(qū)。這種定位既延續(xù)了深圳“工改工”政策導(dǎo)向，又通過功能混合破解傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)單一化弊端，呼應(yīng)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》中“強(qiáng)化統(tǒng)籌、推動高質(zhì)量發(fā)展”的要求。

二、功能復(fù)合與產(chǎn)業(yè)升級

產(chǎn)業(yè)重構(gòu)是此次更新的核心。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將保留普通工業(yè)用地，重點(diǎn)發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，包括智能制造、數(shù)字創(chuàng)意等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。申報(bào)主體秀峰集團(tuán)通過與央企上海寶冶合作，計(jì)劃建設(shè)智慧化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引入產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，形成“研發(fā)-孵化-生產(chǎn)”閉環(huán)。這種“市場主導(dǎo)+引導(dǎo)”模式，既發(fā)揮企業(yè)在地運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，又借助央企資源提升產(chǎn)業(yè)能級，體現(xiàn)了深圳城市更新中典型的市場化運(yùn)作特征。

居住與商業(yè)配套的植入則是對“職住平衡”理念的實(shí)踐。項(xiàng)目規(guī)劃的二類、三類居住用地預(yù)計(jì)可提供超百萬平方米住宅，其中包含2.48萬平方米保障性住房。商業(yè)服務(wù)設(shè)施沿甘李路布局，與地鐵站點(diǎn)形成TOD開發(fā)節(jié)點(diǎn)。這種空間組織既緩解了原工業(yè)區(qū)職住分離矛盾，又通過功能互補(bǔ)提升土地價值，符合田莉等學(xué)者提出的“存量土地發(fā)展權(quán)再配置”理論。

三、公共利益與生態(tài)建設(shè)

公共利益優(yōu)先原則在項(xiàng)目中得到充分體現(xiàn)。規(guī)劃要求移交11.1公頃公共利益用地，包括3.54公頃公園綠地及教育、醫(yī)療等設(shè)施用地，貢獻(xiàn)率達(dá)35.5%。特別值得關(guān)注的是，項(xiàng)目將修復(fù)甘坑河生態(tài)廊道，構(gòu)建連接涼帽山與甘坑古鎮(zhèn)的慢行系統(tǒng)，這種“藍(lán)綠網(wǎng)絡(luò)”的營造，是對住建部“城市體檢”中生態(tài)短板修補(bǔ)的積極響應(yīng)。

在實(shí)施機(jī)制上，項(xiàng)目采用“土地整備+單元開發(fā)”模式，通過捆綁式開發(fā)確保公共設(shè)施落地。例如，拆除范圍內(nèi)需同步建設(shè)12班幼兒園、社區(qū)健康服務(wù)中心等，這種“空間換資源”策略，既保障公共利益，又為開發(fā)商爭取容積率補(bǔ)償，體現(xiàn)了姚之浩等研究者指出的“增值收益平衡”邏輯。

四、實(shí)施路徑與多方協(xié)作

項(xiàng)目的實(shí)施凸顯了多元主體協(xié)同治理特征。層面，龍崗區(qū)通過“計(jì)劃-規(guī)劃-實(shí)施”三級管控體系，將工業(yè)區(qū)塊線調(diào)整、土地整備等政策工具嵌入更新流程。市場主體方面，秀峰集團(tuán)作為在地企業(yè)，承擔(dān)歷史用地確權(quán)、搬遷補(bǔ)償?shù)惹捌诠ぷ?，而上海寶冶憑借“投資-建設(shè)-運(yùn)營”一體化能力，確保項(xiàng)目全周期落地。社區(qū)層面，甘坑、涼帽股份合作公司通過物業(yè)置換參與利益分配，這種“+企業(yè)+村集體”合作模式，降低了更新社會成本。

五、挑戰(zhàn)反思與未來展望

盡管項(xiàng)目具有示范意義，但仍需警惕三大風(fēng)險：其一，大規(guī)模拆除可能加劇短期住房供需矛盾，需加強(qiáng)過渡期安置保障；其二，新型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入依賴區(qū)域創(chuàng)新生態(tài)，需防范“地產(chǎn)化”傾向；其三，31.2公頃連片更新對基礎(chǔ)設(shè)施承載力提出挑戰(zhàn)，需提前布局智慧管網(wǎng)、防洪排澇系統(tǒng)。

未來，建議深化三方面研究：一是探索“微更新”與“拆除重建”的組合實(shí)施路徑，在保留工業(yè)遺產(chǎn)的同時提升空間效能；二是構(gòu)建動態(tài)評估機(jī)制，跟蹤產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入成效與社區(qū)融合度；三是創(chuàng)新金融工具，試點(diǎn)REITs等模式破解資金平衡難題。這些探索將為超大城市高密度建成區(qū)的更新提供更普適的“深圳方案”。

作為深圳城市更新從“速度規(guī)模型”向“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)型的典型樣本，秀峰工業(yè)城片區(qū)項(xiàng)目不僅重塑了龍崗北部城市空間格局，更通過制度創(chuàng)新揭示了存量發(fā)展時代、市場與社會的新型關(guān)系。其經(jīng)驗(yàn)表明，成功的城市更新既需要頂層設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性，也離不開實(shí)施路徑的適應(yīng)性，而這正是中國新型城鎮(zhèn)化下半程亟待突破的關(guān)鍵命題。