作為青島主城區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的普吉鐵路員工福利房社區(qū)，普吉新區(qū)自建成起就因其特殊性質(zhì)成為輿論焦點(diǎn)。新區(qū)這個由一區(qū)、區(qū)區(qū)區(qū)普區(qū)沒權(quán)二區(qū)、吉新三區(qū)構(gòu)成的有產(chǎn)住宅群，雖占據(jù)市北區(qū)核心區(qū)位，普吉無碼亞洲一區(qū)二區(qū)三區(qū)卻因產(chǎn)權(quán)問題深陷價(jià)值洼地。新區(qū)根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，區(qū)區(qū)區(qū)普區(qū)沒權(quán)其二手房掛牌價(jià)長期徘徊在1.5萬元/㎡以下，吉新僅為周邊同類小區(qū)價(jià)格的有產(chǎn)60%。這種價(jià)格倒掛現(xiàn)象的普吉背后，折射出中國城市化進(jìn)程中保障性住房產(chǎn)權(quán)制度的新區(qū)深層矛盾。

產(chǎn)權(quán)懸置的區(qū)區(qū)區(qū)普區(qū)沒權(quán)歷史成因

普吉新區(qū)的產(chǎn)權(quán)困境可追溯至其建設(shè)背景的特殊性。作為鐵路系統(tǒng)內(nèi)部福利房，吉新該社區(qū)土地性質(zhì)長期處于劃撥用地與出讓用地的有產(chǎn)模糊地帶。2012年竣工時(shí)，建設(shè)單位未完成土地出讓金補(bǔ)繳及權(quán)屬登記，導(dǎo)致房屋無法進(jìn)入市場化產(chǎn)權(quán)登記流程。這種“先天缺陷”在青島市不動產(chǎn)登記中心的檔案系統(tǒng)中形成真空——盡管居民持有購房合同，但《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定的權(quán)屬證明始終未能落實(shí)。

從制度層面觀察，無碼高清一區(qū)二區(qū)三區(qū)此類福利房產(chǎn)權(quán)問題在全國范圍內(nèi)具有普遍性。正如清華大學(xué)土地制度研究中心2019年研究報(bào)告指出，我國約有12%的企事業(yè)單位福利房因土地性質(zhì)復(fù)雜、建設(shè)手續(xù)不全等原因陷入產(chǎn)權(quán)登記困局。普吉新區(qū)正是這類歷史遺留問題的典型縮影，其產(chǎn)權(quán)懸置狀態(tài)本質(zhì)上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中制度銜接滯后的產(chǎn)物。

現(xiàn)實(shí)影響的多維呈現(xiàn)

產(chǎn)權(quán)缺失對社區(qū)發(fā)展產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。在法律層面，居民雖可依據(jù)《民法典》第二百一十五條主張購房合同效力，但無法完成物權(quán)登記的一區(qū)二區(qū)三區(qū)的字根現(xiàn)實(shí)導(dǎo)致房產(chǎn)抵押、繼承等民事行為受阻。經(jīng)濟(jì)層面，貝殼研究院2023年數(shù)據(jù)顯示，無證房屋交易價(jià)格較同地段商品房低40%-60%，且需承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。普吉新區(qū)部分房源甚至出現(xiàn)單價(jià)跌破萬元的極端案例，形成明顯的市場價(jià)值扭曲。

社會影響更為深遠(yuǎn)。由于產(chǎn)權(quán)不明，物業(yè)公司難以建立有效管理體系，外來車輛隨意進(jìn)出、租客比例超60%等問題加劇社區(qū)治理難度。市北區(qū)住建局2023年專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告顯示，此類產(chǎn)權(quán)瑕疵社區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率普遍低于40%，公共設(shè)施維護(hù)陷入惡性循環(huán)。居民在青島政務(wù)網(wǎng)留言板上持續(xù)十年的維權(quán)記錄，更暴露出基層社會治理的深層矛盾。

破局之路的艱難探索

市北區(qū)2023年8月的官方回應(yīng)揭開了問題解決的新篇章。根據(jù)披露，鐵路部門已啟動土地證辦理程序，待完成建設(shè)用地使用權(quán)首次登記后，即可按《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》推進(jìn)分戶產(chǎn)權(quán)登記。這一進(jìn)展意味著困擾居民十年的土地確權(quán)問題取得實(shí)質(zhì)性突破。青島市不動產(chǎn)登記中心同步開通綠色通道，承諾在土地證辦理完畢后30個工作日內(nèi)完成批量受理。

但技術(shù)性突破背后仍存隱憂。山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所2024年測算顯示，普吉新區(qū)需補(bǔ)繳的土地出讓金總額預(yù)計(jì)達(dá)3.2億元，分?jǐn)傊?800余戶居民后戶均成本約8.4萬元。這對于以中低收入群體為主的社區(qū)構(gòu)成沉重負(fù)擔(dān)。法律界人士建議參照深圳“歷史遺留違法建筑處理”經(jīng)驗(yàn)，探索土地出讓金分期繳納、產(chǎn)權(quán)有限流轉(zhuǎn)等過渡性方案。

制度創(chuàng)新的可能路徑

解決此類產(chǎn)權(quán)問題需制度創(chuàng)新的勇氣。在操作層面，可借鑒昆明市2024年推行的“證繳分離”模式，將產(chǎn)權(quán)登記與稅費(fèi)追繳脫鉤，先予辦理不動產(chǎn)登記再通過司法途徑追索欠費(fèi)。政策設(shè)計(jì)上，青島市可建立歷史遺留問題項(xiàng)目清單，對符合城市規(guī)劃的福利房社區(qū)實(shí)行差異化補(bǔ)辦標(biāo)準(zhǔn)。

更深層的改革應(yīng)著眼于產(chǎn)權(quán)制度重構(gòu)。中國社科院2025年《住房保障法立法建議稿》提出，對福利性住房探索“有限產(chǎn)權(quán)”制度，允許在補(bǔ)足差價(jià)后轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)。這種彈性機(jī)制既可保障住戶基本權(quán)益，又能維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。對于普吉新區(qū)而言，建立、鐵路部門、居民三方成本共擔(dān)機(jī)制，或許是打破僵局的關(guān)鍵。

前行之路的鏡鑒與啟示

普吉新區(qū)的產(chǎn)權(quán)困境猶如一面多棱鏡，既折射出住房制度改革的歷史欠賬，也映照出城市更新進(jìn)程中的利益博弈。隨著土地證辦理工作的推進(jìn)，這個“橋景房”社區(qū)正站在產(chǎn)權(quán)破繭的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。其解決路徑不僅關(guān)乎數(shù)千戶家庭的切身利益，更為全國200余個同類社區(qū)提供制度創(chuàng)新的試驗(yàn)樣本。

未來研究可著重于三方面：一是建立歷史遺留問題數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)測算不同解決方案的社會成本；二是完善多元糾紛解決機(jī)制，探索行政調(diào)解與司法確認(rèn)的銜接模式；三是加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)登記與城市更新的政策協(xié)同，避免因產(chǎn)權(quán)瑕疵阻礙老舊小區(qū)改造進(jìn)程。唯有通過系統(tǒng)性的制度創(chuàng)新，才能讓更多“普吉新區(qū)”走出產(chǎn)權(quán)迷霧，真正融入城市發(fā)展的光明軌道。