近年來，區(qū)區(qū)區(qū)改區(qū)名北京市持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造工程，造名通過“一區(qū)二區(qū)三區(qū)”分批次實(shí)施策略，單北單逐步擴(kuò)大改造范圍并提升民生福祉。京舊自2021年起，區(qū)區(qū)區(qū)改區(qū)名北京市住建委每年分批次公布老舊小區(qū)綜合整治名單，造名一區(qū)二區(qū)三區(qū)少婦精品覆蓋核心區(qū)、單北單近郊及遠(yuǎn)郊區(qū)域，京舊涉及東城、區(qū)區(qū)區(qū)改區(qū)名西城、造名朝陽、單北單海淀等14個(gè)行政區(qū)。京舊以2023年為例，區(qū)區(qū)區(qū)改區(qū)名第二批改造名單覆蓋8個(gè)區(qū)、造名一區(qū)二區(qū)三區(qū)女同事電影222個(gè)項(xiàng)目、單北單765棟樓，惠及4.9萬戶居民。至2025年，北京市計(jì)劃完成1.6億平方米老舊小區(qū)改造任務(wù)，并將改造范圍延伸至城中村及危舊房。這一系統(tǒng)性工程不僅改善了居住環(huán)境，更成為探索城市更新路徑的重要實(shí)踐。

一、區(qū)域分布特點(diǎn)與改造重心

核心區(qū)密集推進(jìn)，歷史文化保護(hù)優(yōu)先

東城區(qū)和西城區(qū)作為首都功能核心區(qū)，始終是改造重點(diǎn)。2023年第二批名單中，歐美旡碼一區(qū)二區(qū)三區(qū)東城區(qū)以67個(gè)項(xiàng)目占比30%，涵蓋天壇北里、北官廳胡同等典型老舊小區(qū)；西城區(qū)則重點(diǎn)改造阜成門外南大街、三里河等區(qū)域，兼顧基礎(chǔ)設(shè)施提升與歷史風(fēng)貌保護(hù)。這些項(xiàng)目在實(shí)施中注重“修舊如舊”，例如崇雍大街改造中恢復(fù)了56處老建筑，舊材回收利用率達(dá)65%，體現(xiàn)了核心區(qū)改造對(duì)文化傳承的重視。

近郊區(qū)域規(guī)模擴(kuò)展，民生需求導(dǎo)向明確

海淀、朝陽等近郊區(qū)域因人口密集、住房老化問題突出，改造規(guī)模逐年擴(kuò)大。2024年第三批央產(chǎn)改造名單中，朝陽區(qū)以228個(gè)項(xiàng)目居首，涵蓋安慧北里、光熙門北里等社區(qū)；海淀區(qū)緊隨其后，青年公寓、雙榆樹北里等項(xiàng)目納入計(jì)劃。此類區(qū)域改造內(nèi)容側(cè)重“基礎(chǔ)類”與“完善類”，如節(jié)能保溫、加裝電梯、停車位增設(shè)等，直接回應(yīng)居民生活痛點(diǎn)。

遠(yuǎn)郊因地制宜，探索特色更新模式

昌平、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)域改造則注重與區(qū)域發(fā)展協(xié)同。例如昌平區(qū)在2023年第二批改造中涉及41個(gè)項(xiàng)目、322棟樓，重點(diǎn)提升基礎(chǔ)設(shè)施與公共空間；密云區(qū)結(jié)合生態(tài)涵養(yǎng)定位，將改造與綠色社區(qū)建設(shè)結(jié)合，推廣超低能耗建筑技術(shù)。此類區(qū)域通過“一小區(qū)一策”實(shí)現(xiàn)差異化更新，避免“一刀切”帶來的資源浪費(fèi)。

二、改造內(nèi)容深化與政策創(chuàng)新

分類分級(jí)施策，精準(zhǔn)匹配需求

北京市將改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類三大層級(jí)。基礎(chǔ)類聚焦房屋安全與節(jié)能，如2022年西城區(qū)鐘聲社區(qū)專攻上下水管線改造；完善類側(cè)重功能優(yōu)化，如石景山區(qū)老山東里北社區(qū)通過“先嘗后買”模式引入規(guī)范化物業(yè)管理；提升類則拓展社區(qū)服務(wù)，如朝陽區(qū)石佛營西里增設(shè)養(yǎng)老托育設(shè)施。分層實(shí)施策略既保障了基本民生，又為社區(qū)可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間。

政策機(jī)制突破，激活多方參與

政策創(chuàng)新體現(xiàn)在資金籌措與實(shí)施模式上。海淀區(qū)中關(guān)村科源社區(qū)試點(diǎn)“自拆自建”，由居民自主協(xié)商改造方案；騷子營院探索“央地合作”，混合產(chǎn)權(quán)單位聯(lián)合出資。2025年將施行的《施工圖設(shè)計(jì)文件技術(shù)審查要點(diǎn)》，通過標(biāo)準(zhǔn)化審查提升工程質(zhì)量。這些創(chuàng)新破解了產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、資金短缺等傳統(tǒng)難題，為全國提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。

三、居民參與機(jī)制與長效治理

共建共治共享，強(qiáng)化主體意識(shí)

北京市在改造中構(gòu)建“引導(dǎo)+居民主導(dǎo)”機(jī)制。東城區(qū)崇雍大街項(xiàng)目通過微信小程序“識(shí)圖”收集居民建議，并設(shè)立“崇雍客廳”實(shí)體空間促進(jìn)持續(xù)溝通；豐臺(tái)區(qū)建設(shè)一里社區(qū)推行“菜單式選擇”，居民可自主決定外立面顏色、公共設(shè)施布局。這種參與機(jī)制將改造從“工程”轉(zhuǎn)化為“家園共建”，增強(qiáng)居民歸屬感。

物業(yè)長效管理，鞏固改造成果

改造后的小區(qū)普遍引入專業(yè)化物業(yè)或居民自治組織。西城區(qū)樺皮廠胡同8號(hào)樓通過“自管會(huì)”實(shí)現(xiàn)垃圾分類、停車管理常態(tài)化；朝陽區(qū)勁松北社區(qū)創(chuàng)立“勁松模式”，由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)籌運(yùn)營社區(qū)商業(yè)空間，反哺維護(hù)成本。數(shù)據(jù)顯示，2025年改造后小區(qū)將實(shí)現(xiàn)規(guī)范化物業(yè)管理全覆蓋，確保改造成效可持續(xù)。

四、未來挑戰(zhàn)與優(yōu)化方向

當(dāng)前改造仍面臨高層住宅技術(shù)難題、多產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)等挑戰(zhàn)。例如20世紀(jì)70年代建設(shè)的板式高層住宅存在電梯配置不足、管線老化等問題，但現(xiàn)行規(guī)范對(duì)既有建筑改造約束較多。未來需加強(qiáng)技術(shù)攻關(guān)，如推廣裝配式裝修、BIM技術(shù)應(yīng)用。建議將城中村改造與老舊小區(qū)更新統(tǒng)籌規(guī)劃，避免空間碎片化。學(xué)界呼吁建立動(dòng)態(tài)評(píng)估機(jī)制，對(duì)改造后社區(qū)進(jìn)行持續(xù)跟蹤研究。

結(jié)論

北京市通過“一區(qū)二區(qū)三區(qū)”分批次改造，構(gòu)建了多層次、差異化的城市更新體系。核心區(qū)注重文脈傳承，近郊突出功能優(yōu)化，遠(yuǎn)郊探索特色路徑，政策創(chuàng)新與居民參與成為關(guān)鍵推力。面對(duì)老齡化建筑技術(shù)更新、長效治理等深層次問題，仍需在標(biāo)準(zhǔn)體系、資金渠道、社區(qū)治理等方面持續(xù)突破。未來研究可聚焦改造后社會(huì)效益量化評(píng)估、數(shù)字技術(shù)賦能等領(lǐng)域，為超大城市更新提供更科學(xué)的決策支持。