位于上海青浦新城核心板塊的城東村街城東新村一區(qū)、二區(qū)、新村三區(qū)，區(qū)區(qū)區(qū)新作為承載城市記憶的道手老牌住宅區(qū)，在近年城市更新浪潮中煥發(fā)出新的房出活力。該小區(qū)由青浦于1980年統(tǒng)籌建設(shè)，城東村街一區(qū)二區(qū)三區(qū)四無(wú)碼視頻總建筑面積約10萬(wàn)平方米，新村涵蓋43棟多層住宅，區(qū)區(qū)區(qū)新1146戶居民。道手隨著地鐵17號(hào)線開(kāi)通與青浦新城規(guī)劃落地，房出這個(gè)曾以原住居民為主的城東村街社區(qū)，正以2.8萬(wàn)-3.3萬(wàn)元/㎡的新村均價(jià)成為剛需改善型購(gòu)房者的熱門(mén)選擇。 從地理區(qū)位看，區(qū)區(qū)區(qū)新精品一區(qū)二區(qū)三區(qū)毛片項(xiàng)目坐擁青浦新城地鐵站1公里輻射圈，道手通過(guò)地鐵17號(hào)線30分鐘直達(dá)虹橋交通樞紐，房出形成"雙軌交匯+多路公交"的立體交通網(wǎng)絡(luò)。850路、青浦12路等6條公交線路環(huán)繞小區(qū)，實(shí)現(xiàn)與青浦萬(wàn)達(dá)茂、橋梓灣購(gòu)物中心等商業(yè)體的無(wú)縫對(duì)接。這種"15分鐘生活圈"的構(gòu)建，使居民既能享受老城區(qū)的煙火氣息，又可快速觸達(dá)現(xiàn)代化商業(yè)資源。 生活配套方面，小區(qū)北側(cè)200米即為農(nóng)工商超市與標(biāo)準(zhǔn)化菜場(chǎng)，a 麻豆一區(qū)二區(qū)三區(qū)東門(mén)步行5分鐘可達(dá)青浦綠地繽紛城。醫(yī)療資源尤為突出，復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院青浦分院、仁博醫(yī)院等三甲醫(yī)療機(jī)構(gòu)均在3公里范圍內(nèi)。特別值得關(guān)注的是，小區(qū)物業(yè)正與第三方機(jī)構(gòu)合作推進(jìn)"適老化改造"，計(jì)劃增設(shè)無(wú)障礙通道與社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站，進(jìn)一步強(qiáng)化生活便利性。 作為上海最早的多層住宅實(shí)驗(yàn)區(qū)，城東新村采用1.6低容積率與30%綠化率的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，形成"院落式組團(tuán)+中心花園"的空間格局。目前在售的現(xiàn)房產(chǎn)品中，主力戶型為52-90㎡的2-3室，其中雙南戶型占比達(dá)65%，部分房源通過(guò)改造可實(shí)現(xiàn)"2+1"空間拓展。從貝殼找房披露的10套在售房源看，精裝修交付占比70%，且多采用"明廚明衛(wèi)+全屋收納"的實(shí)用設(shè)計(jì)。 居住品質(zhì)方面，小區(qū)雖屬老舊社區(qū)改造項(xiàng)目，但通過(guò)2019年"美麗家園"工程已完成外立面翻新、管線入地等基礎(chǔ)改造。實(shí)地調(diào)研顯示，樓間距普遍超過(guò)20米，底層住戶冬季日照時(shí)間仍可達(dá)3小時(shí)以上。物業(yè)管理方面采用"業(yè)委會(huì)自治+專(zhuān)業(yè)外包"模式，0.8元/㎡·月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，仍維持著公共區(qū)域每日保潔、綠化季度修剪的服務(wù)水平。 不過(guò)需注意的是，小區(qū)尚未加裝電梯，對(duì)于老年住戶存在一定不便。但近期青浦區(qū)出臺(tái)的《既有多層住宅加裝電梯三年行動(dòng)計(jì)劃》中，城東新村已被納入首批試點(diǎn)名單。據(jù)物業(yè)負(fù)責(zé)人透露，已有3個(gè)單元啟動(dòng)意見(jiàn)征詢程序，預(yù)計(jì)2025年底前可實(shí)現(xiàn)首部電梯投入使用。 教育資源堪稱(chēng)城東新村的核心競(jìng)爭(zhēng)力。小區(qū)對(duì)口青浦實(shí)驗(yàn)小學(xué)（城中校區(qū)）與上海政法學(xué)院附屬東門(mén)小學(xué)，兩校在2024年青浦區(qū)小學(xué)質(zhì)量評(píng)估中分列第2、第4位。更難得的是，項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)聚集了豫苗幼兒園、紅珊瑚幼兒園等6所幼教機(jī)構(gòu)，形成從托育到初中的完整教育鏈條。這種"家門(mén)口的優(yōu)質(zhì)教育"配置，使其成為青浦新城片區(qū)少有的"教育型住區(qū)"。 從資產(chǎn)增值角度看，小區(qū)房?jī)r(jià)近三年保持年均5.8%的漲幅，2025年3月掛牌均價(jià)已達(dá)31611元/㎡，較周邊次新房存在15%-20%的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)二手房成交周期平均為28天，比區(qū)域均值快10天，且客戶帶看轉(zhuǎn)化率高達(dá)23%。特別是63-89㎡的緊湊三房戶型，因總價(jià)控制在300萬(wàn)以內(nèi)，成為新上海家庭的首選。 對(duì)于意向購(gòu)房者，建議重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)證年限與房屋結(jié)構(gòu)。小區(qū)部分樓棟竣工于2000年前，需特別注意土地使用年限剩余情況。從我愛(ài)我家提供的7套在售房源信息看，滿五唯一房源占比43%，這類(lèi)房產(chǎn)可節(jié)省5.3%的交易稅費(fèi)。約30%房源存在加蓋閣樓現(xiàn)象，購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求業(yè)主提供城建部門(mén)審批文件，避免后續(xù)產(chǎn)權(quán)糾紛。 需要警惕的是，小區(qū)內(nèi)約15%房源仍存在共用廚衛(wèi)的原始設(shè)計(jì)，改造時(shí)需嚴(yán)格遵守《上海市既有住宅改造技術(shù)規(guī)程》。建議購(gòu)房前委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)，特別要關(guān)注1970年代建設(shè)的磚混結(jié)構(gòu)樓棟抗震性能。對(duì)于投資型買(mǎi)家，要注意周邊規(guī)劃中的青浦新城TOD項(xiàng)目可能帶來(lái)的交通噪聲影響。 在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展背景下，城東新村的價(jià)值重塑印證了"城市更新不是推倒重來(lái)，而是有機(jī)再生"的現(xiàn)代城市發(fā)展理念。該項(xiàng)目通過(guò)保留社區(qū)肌理、升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施、植入現(xiàn)代服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了歷史文脈與當(dāng)代生活的和諧共生。未來(lái)研究可深入探討老舊小區(qū)電梯加裝中的利益平衡機(jī)制，以及社區(qū)適老化改造的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式。對(duì)于購(gòu)房者而言，把握住"教育+交通+價(jià)格"的三重優(yōu)勢(shì)，或許就能在這場(chǎng)城市更新浪潮中，尋找到屬于自己的理想居所。二、產(chǎn)品特性與居住體驗(yàn)
三、教育賦能與升值潛力
四、購(gòu)買(mǎi)決策與風(fēng)險(xiǎn)提示
